פרויקט מגורים להשכרה ארוכת טווח שונה בבסיסו הכלכלי מפרויקט מגורים רגיל.
בעוד שבייזום פרויקט מגורים למכירה משווק היזם חלק מיחידות הדיור כבר בשלב קבלת היתר הבנייה, ובכך מתחיל תזרים ההכנסות של הפרויקט אשר מושלם עם מסירת הדירות לרוכשים, בפרויקט מגורים להשכרה ארוכת טווח ההכנסות הראשונות מתקבלות רק לאחר שהפרויקט מאוכלס והשוכרים מתחילים לשלם דמי שכירות, ומלוא התמורה מתקבלת רק עם תום תקופת ההשכרה ומכירת הדירות.
אם כך, מה מניע יזמים להיכנס לתחום ולהקים פרויקטים להשכרה?
בשנת 1989 תוקן החוק לעידוד השקעות הון באופן בו ניתנות הטבות מס משמעותיות לנכס
מאושר – בניין חדש להשכרה. הטבות אלו באות לידי ביטוי בפחת מואץ, שיעור מס מופחת על ההכנסה החייבת, שיעור מס מופחת במכירת הדירות ופטור ממע"מ.
מהם התנאים להכרה בנכס מאושרה להשכרה?
- הנכסאושר לאחר היום הקובע (1.1.2009).
- השטחהמושכר מהווה לפחות מחצית משטח הנכס, ולכל הפחות מהווה 6 דירות.
- הנכסיושכר לתקופה של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים הראשונות שלאחר תום הבנייה.
כיצד משפיעות הטבות המס על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט?
- פחת מואץ -שיעור הפחת השנתי על 20% לשנה.
- שיעורי המס המופחת על ההכנסה החייבת, מהשכרה ו/או מכירה – 11% לחברה ו – 20% ליחיד.
- פטור ממס במכירה בחילוף – פטור זה יינתן כאשר המוכר מכר את מלוא זכויותיו בנכס ורכש בתוך התקופה האמורה בחוק בניין/קרקע להקמת בניין להשכרה. כל זאת בהתאם לתנאים המפורטים בחוק.
- פטור ממע"מ על הכנסה מדמי השכירות.
- פטור ממע"מ במכירת הדירות -מכירת הדירות בתום תקופת ההשכרה תהיה פטורה ממע"מ כאשר לא יותר ניכוי המע"מ על תשומות הבנייה.
האם יש בארץ פרויקטים בהם ניתנו הטבות החוק?
כן. קבוצת עזרי הייתה מהראשונות בישראל שקיבלו אישור לנכס מאושר, לפרויקט מגדלי אילן בגבעת שמואל. בימים אלו מקדמת הקבוצה פרויקטים נוספים שישמשו להשכרה ארוכת טווח במסגרת החוק לעידוד השקעות הון.
כמו כן, בימים אלו נבנות ברחבי הארץ אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או כלכלי. אין לראות באמור לעיל משום התחייבות כלשהי מצד קבוצת עזרי או מי מחברות הקבוצה להתקשרות בכל עסקה שהיא.